Интерес к рынку недвижимости Доминиканской Республики снова быстро растет после временного замедления, вызванного запретом на поездки в связи с пандемией.
Что я слышу сейчас, так это всплеск запросов о рынке вторых домов», — говорит Андерс Богебьерг, владелец местной фирмы по продаже недвижимости Group Palmera.
«Интерес действительно не ослабевает с появлением COVID. Многие люди спрашивают, особенно из Нью-Йорка и Флориды».
Барбара Уоррен из Noval Properties говорит, что пандемия, на самом деле, сделала обратное.
«В связи с [coronavirus pandemic] и страхом перед большим скоплением людей произошел бум на рынке жилой недвижимости [investment] «, — говорит Уоррен.
«Наблюдается значительный рост продаж недвижимости, готовой к сдаче под ключ».
Эти утверждения поддержал Люсьен Эчаварриа, директор Министерства туризма Доминиканской Республики.
«Интерес к недвижимости в Доминиканской Республике, особенно в Пунта-Кане, остается высоким, потому что умные инвесторы знают, что ДР — это именно то направление, которое сейчас ищут путешественники», — сказал Эчаваррия.
«Она находится недалеко и имеет сильное, стабильное правительство».
Рынок жилой недвижимости Доминиканской Республики стремительно рос в последние годы благодаря активному росту туризма и появлению роскошных международных и бутик-отелей в сочетании с сильными экономическими показателями.
«Туристы приезжают за серфингом и виндсерфингом, и многие из них в итоге тоже покупают здесь дома», — говорит Хосефина Ковенц из расположенного в Кабарете агентства Josefina Covents y Asoc.
На покупку недвижимости иностранцами нет никаких ограничений.
Помимо репутации налогового убежища, длинных песчаных пляжей и приятной температуры, иностранных покупателей жилья привлекает то, что недвижимость здесь все еще можно купить по выгодной цене по сравнению с остальными странами Карибского бассейна.
Недавно построенную квартиру с одной спальней рядом с пляжем можно купить всего за 150 000 долларов США или меньше.
Иностранные инвестиции в недвижимость также поощряются стимулами, которые, по данным туристического офиса страны, включают:
- Гарантируется безналоговое получение пенсионных доходов из иностранных источников, включая переезд имущества в страну (Закон 171-07 о специальных льготах для пенсионеров и лиц с независимым достатком).
- Иностранные покупатели получают 50% освобождение от налога на недвижимость
- Освобождение от налогов на дивиденды и процентные доходы, полученные в стране или за рубежом
- Иностранные покупатели получают 50%-ное освобождение от налогов на ипотечные кредиты, если кредиторами являются финансовые учреждения, регулируемые доминиканским финансово-кредитным законодательством
- Освобождение от уплаты налогов на предметы домашнего обихода и личные вещи
- Освобождение от налогов при передаче имущества
- Частичное освобождение от уплаты налога на транспортные средства
- Застройщики освобождаются от всех национальных и муниципальных налогов на десять лет, включая налог на передачу права собственности первому покупателю недвижимости, в соответствии с Законом 158-01 о стимулировании туризма.
Однако Доминиканская Республика — это не Ваш обычный карибский фэнтези «нетронутый райский девственный остров».
В ней проживает более 10,4 млн. человек, рассеянных по гористой местности площадью 48 072 кв. км, а социальные проблемы включают в себя огромный разрыв между богатыми и бедными и самую высокую в мире вероятность смерти от ручного огнестрельного оружия, хотя за последнее десятилетие ситуация значительно улучшилась.Произошел удивительный рост благосостояния: средний ВВП на душу населения в стране увеличился более чем в три раза — с всего лишь 2 460 долларов США в 2003 году до 8 600 долларов США в 2019 году, что является одним из самых высоких показателей в регионе, согласно данным Международного валютного фонда (МВФ).
Более того, за последние пять лет уровень бедности в стране резко снизился с 41,2% до 30,5%.
Кроме того, здесь есть отличные достопримечательности для путешественников, жаждущих приключений.
«Это природная красота ландшафта. Страна очень зеленая, разных оттенков зеленого», — говорит Моник Фрингс из Dominican-realty.com.
«Здесь есть самая высокая гора в Карибском бассейне и небольшое озеро с соленой водой. Пляжи простираются на мили и мили, и никто не приезжает. Она все еще очень открыта».
По словам некоторых местных экспертов по недвижимости, Доминиканская Республика предлагает хорошую доходность от аренды: в некоторых районах чистая доходность от аренды достигает 10% в год.
В 2019 году экономика выросла на здоровые 5,1% по сравнению с годом ранее, после роста на 7% в 2018 году, 4,7% в 2017 году, 6,7% в 2016 году, 6,9% в 2015 году, 7,1% в 2014 году и 4,9% в 2013 году.
Однако, по прогнозам МВФ, из-за пандемии экономика страны сократится в этом году на 6%, а в 2021 году вновь начнет расти на 4%.Иностранные инвесторы стимулируют рост цен на недвижимость
По словам местных экспертов по недвижимости, со времен глобального кризиса, резкое увеличение числа иностранных инвесторов в недвижимость приводит к росту цен в среднем на 10% каждый год.
В настоящее время цены на жилую недвижимость с видом на океан обычно начинаются от 120 000 долларов США, а на пляже — от 150 000 долларов США. На элитном рынке цены на роскошные дома, которые обычно стоят не менее 5 миллионов долларов США, остаются стабильными, но в некоторых районах цены на них также активно растут.
«Дно пройдено, и теперь все идет вверх», — говорит Сезар Эррера Гутьеррес из компании Provaltur International, эксклюзивного филиала Christie’s International в Доминиканской Республике.
По словам местных экспертов по недвижимости, объем сделок с роскошной недвижимостью постоянно растет на протяжении последних нескольких лет.Карибские острова привлекают больше всего туристов
По данным Всемирного банка, с 2005 года Доминиканская Республика с большим отрывом занимает первое место среди стран Карибского бассейна.
- Во время финансового кризиса 2008-2009 гг. туристический сектор страны оставался стабильным: по данным Карибской туристической организации, в страну прибыло около 3,98 млн. и 3,99 млн. туристов, соответственно.
- К 2016 году число туристов-нерезидентов выросло почти до 6 миллионов, а число прибывших на круизы увеличилось до 809 286 человек.
В 2017 году туризм продолжал расти, несмотря на ураганы Ирма и Мария.
В 2017 году число туристов-нерезидентов выросло на 3,8% по сравнению с предыдущим годом, а число прибывших на круизы выросло на 36,9%.- В 2018 году число туристов-нерезидентов, прибывших на отдых, выросло на 6,2% до 6,57 млн. человек по сравнению с годом ранее.
Число туристов, прибывших на круизных лайнерах, упало на 11,3% по сравнению с прошлым годом и составило 982 319 человек, но все равно более чем в два раза больше, чем десять лет назад.- В 2019 году число туристов-нерезидентов, прибывших на отдых, немного снизилось на 1,9% по сравнению с прошлым годом и составило 6,45 млн. человек, в то время как число туристов, прибывших на круизы, увеличилось на 12,4% и составило 1,1 млн. человек.
Индустрия туризма обеспечивает около 15% ВВП страны.
Но этот год стал исключением, поскольку после введения ограничений на поездки и мер по блокировке по всему миру туристические потоки во всем Карибском регионе практически сошли на нет.
Доминиканская Республика закрыла свои границы с середины марта по 1 июля, пытаясь предотвратить распространение вируса в стране.
Число туристов-нерезидентов, прибывших в Доминиканскую Республику, упало на 65% по сравнению с прошлым годом и составило всего 1,74 млн. человек за первые семь месяцев 2020 года, согласно данным Центрального банка Доминиканской Республики (Banco Central Republica Dominica).
Большинство гостиничных сетей в стране уже возобновили работу.
«Мы сосредоточены на обеспечении постоянного роста сектора, а также на улучшении имиджа нашей страны», — сказал министр туризма Дэвид Колладо.
«Мы уверены, что вместе мы преодолеем трудности, связанные с пандемией, и обеспечим, чтобы Доминиканская Республика оставалась направлением номер один в регионе для международных путешественников, которые приезжают сюда в отпуск, по делам бизнеса, для инвестирования или возвращения в свой любимый второй дом».Иностранные покупатели устремляются на побережье
Туристические объекты сосредоточены на востоке и севере.
Южные районы, такие как Бараона и Педерналес, менее развиты и менее посещаемы, но предпринимаются усилия по их продвижению в качестве направлений экологического туризма.
Пунта-Кана — самое популярное туристическое направление.
Международный аэропорт Пунта-Каны, расположенный в популярном восточном регионе страны, принимает около 65% всех туристов, прилетающих в страну каждый год.
Некоторые из наиболее привлекательных жилых районов находятся в таких горячих туристических точках, как столица, Санто-Доминго, и районы на прекрасном атлантическом побережье страны, например, туристические города Сосуа и Кабарете, полуостров Самана и Пуэрто-Плата.
В последние годы были построены роскошные пляжные апартаменты в таких местах, как Пунта-Кана и Баваро, Лас-Терренас и Бока-Чика.Что предлагается
Рынок недвижимости Доминиканской Республики очень разнообразен.
По словам Премала Пареха из ReMax, цены на нижнем конце рынка элитной недвижимости варьируются от US$100 до US$420 за квадратный фут (кв. фут) за первоклассный дом на берегу океана.
Однако цены на элитную жилую недвижимость могут достигать 5 миллионов долларов США на севере и 9 миллионов долларов США на юге.
Самый дорогой дом в Доминиканской Республике выставлен на продажу за 25 миллионов долларов США, добавил Парех.
В Санто-Доминго, столице и крупнейшем городе страны, средняя цена дома с двумя или тремя спальнями в центре города составляет около 150 000 долларов США.
В Пуэрто-Плата, на северном побережье, цены на квартиры растут двузначными цифрами.
Больше всего выросли цены на большие квартиры.
Квартира площадью 200 квадратных метров (кв. м) в элитных районах Пуэрто-Платы, таких как Сосуа, стоит около 2 400 долларов США за кв.
m.
За последние несколько лет было построено несколько новых роскошных кондоминиумов на берегу океана, цены на которые варьируются от US$500,000 до US$2 миллионов.
Ожидается, что строительство таких крупных гостиничных проектов, как Cap Cana, Moon Palace Resort в Пунта-Кане и San Souci Port в Санто-Доминго, также будет способствовать росту туризма, а также рынка недвижимости.
Отель St. Regis Cap Cana Resort & Residences стоимостью 220 миллионов долларов США был заложен в октябре 2020 года.
В отеле будет 200 номеров и люксов, 67 резиденций, легендарные услуги дворецкого St. Regis, индивидуальные удобства и 8-луночное поле для гольфа мирового класса, спроектированное Джеком Никлаусом.
Среди других проектов, связанных с туризмом, — Amber Cove, роскошная портово-туристическая деревня Carnival Cruise Lines в Маймоне, расположенном к западу от Пуэрто-Платы, которая наконец-то открылась в октябре 2015 года.
Компания Royal Caribbean также планирует открыть новый порт в районе Плайя-Дорада, между Пуэрто-Плата и Сосуа.
Хотя в Доминиканской Республике есть своя валюта, песо, большинство объявлений о продаже недвижимости и сделок с ней, особенно с элитными объектами, котируются в долларах США.Стоимость строительства жилья продолжает расти
Стоимость строительства домов выросла на 7% по сравнению с годом ранее в октябре 2020 года, после годового роста на 2,4% в 2019 году, 9,1% в 2018 году, 5,1% в 2017 году, 3,4% в 2016 году и снижения на 0,9% в 2015 году, согласно данным Национального управления статистики.
Нехватка доступного жилья
В последние годы на строительный сектор приходилось более 7% ВВП страны.
Количество разрешений на строительство квартир выросло на 10,7% в 2019 году, после впечатляющего роста на 81% в 2018 году, согласно данным Oficina National de Estadistica.
Аналогичным образом, количество разрешений, выданных на строительство жилья, также выросло на 11,1% в прошлом году, после роста на 121% в 2018 году.
Однако большая часть жилищного строительства направлена на элитный рынок.
Рынок жилья низкого ценового сегмента испытывает острую нехватку жилья, а дефицит жилья в стране составляет около 600 000 единиц.
Экономический ущерб от стихийных бедствий в Доминиканской Республике составляет около 420 миллионов долларов США в год, согласно недавнему исследованию, проведенному Всемирным банком и Министерством экономики, планирования и развития.
Например, только в сентябре 2017 года два сильных урагана, ураган Ирма и ураган Мария, разрушили большое количество домов, особенно тех, которые были построены из низкокачественных материалов вблизи моря.
Недавно правительство пообещало расширить социальное жилье и строить до 40 000 новых домов каждый год до 2023 года при помощи частного сектора.
Около 80% всех домов в Доминиканской Республике — это отдельно стоящие дома.Ставки по ипотеке остаются высокими, несмотря на снижение ключевых ставок
В августе 2020 года Центральный банк Доминики снизил базовую процентную ставку на 50 базисных пунктов до 3%, что стало вторым последовательным снижением ставки в этом году в попытке стимулировать экономическую активность в условиях пандемии коронавируса.
Центральный банк также снизил ставку однодневного РЕПО с 4,5% до 3,5%.
Несмотря на это, средние процентные ставки по жилищным кредитам остаются высокими.
- Жилищные кредиты в национальной валюте: средняя процентная ставка составляла 10,75% в августе 2020 года, почти не изменившись по сравнению с годом ранее
- Жилищные кредиты в иностранной валюте: средняя процентная ставка составляла 6,45% в августе 2020 г. по сравнению с 6,23% в августе 2019 г.
Развитие ипотечного рынка
Большинство сделок с недвижимостью в Доминиканской Республике совершается за наличные.
Рынок ипотечного кредитования в стране был эквивалентен всего 4,7% ВВП в 2019 году, несмотря на то, что с 2000 по 2019 год объем жилищных кредитов рос более чем на 17% в год.
Местные банки стали предлагать больше ипотечных кредитов после того, как в 2012 году Закон о развитии ипотечного рынка и трастах предоставил налоговые льготы и учредил траст в качестве юридического инструмента.
В результате предлагаются ипотечные кредиты с отношением суммы кредита к стоимости недвижимости 70% от ее оценочной стоимости.Экономический спад, рост безработицы
В 2019 году экономика выросла на здоровые 5,1% по сравнению с годом ранее, после роста на 7% в 2018 году, 4,7% в 2017 году, 6,7% в 2016 году, 6,9% в 2015 году, 7,1% в 2014 году и 4,9% в 2013 году, согласно данным Международного валютного фонда (МВФ).
Даже во время глобального кризиса лишение прав собственности не оказало существенного влияния на рынок жилья страны, поскольку большинство иностранцев платят наличными.
Хотя цены на жилье упали после мирового финансового кризиса 2008 года, «они никогда не падали так сильно, как в других частях Карибского бассейна и мира», — говорит Уильям Холден из Holden Sotheby´s International Realty.
По прогнозам МВФ, в этом году экономика сократится примерно на 6%, а в 2021 году снова начнет расти на 4%.
Уровень безработицы в стране, по прогнозам МВФ, поднимется до 16% в этом году, резко увеличившись по сравнению с 6,2% в 2019 году.Источники:
- Индекс прямых затрат на строительство жилья (ICDV) (Национальное статистическое управление): https://www.one.gob.
do/precios-y-costos/icdv - Туризм (Национальное статистическое управление): https://www.one.gob.
do/economicas/turismo - Сектор туризма (Центральный банк Доминиканской Республики): https://www.
bancentral .gov.do/a/d/2537- sector-turismo - Топ-3 рынка для покупки за рубежом (Forbes): https://
www.forbes.com/sites/ kathleenpeddicord/2020/08/19/ top-3-buy-to-flip-markets- overseas/?sh=11b750c32f09 - Покупка дома в Доминиканской Республике (7th Heaven Properties): https://www.
7thheavenproperties.com/2020/ 01/buying-a-house-in- dominican-republic/ - Состояние недвижимости Доминиканской Республики (Caribbean Journal): https://www.
caribjournal.com/2020/08/11/ dominican-republic-real- estate-market/ - База данных «Перспективы развития мировой экономики», октябрь 2020 г. (Международный валютный фонд): https://www.imf.org/en/
Publications/WEO/weo-database/ 2020/October/select-country- group - Денежно-кредитный и финансовый сектор (Центральный банк Доминиканской Республики): https://www.
bancentral .gov.do/a/d/2536- sector-monetario-y-financiero. - Реальный сектор (Центральный банк Доминиканской Республики): https://www.
bancentral .gov.do/a/d/2533- sector-real - Доминиканская Республика объявляет план восстановления туризма, ориентированный на безопасность здоровья (Travel Daily News): https://www.
traveldailynews.com/post/the- dominican-republic-announces- tourism-recovery-plan- centered-on-health-safety - Завтра начинается решающая ставка на возобновление доминиканского туризма (Dominican Today): https://
dominicantoday.com/dr/tourism/ 2020/09/30/tomorrow-begins- the-decisive-bet-to-reopen- dominican-tourism/
- Строительство в Доминиканской Республике на подъеме: заложена первая очередь курорта St. Regis Cap Cana Resort & Residences (Global Newswire): https://www.
globenewswire.com/news-. release/2020/10/22/2113181/0/ en/Construction-on-the-Rise- в Доминиканской Республике с Основание Сент-Региса — Cap-Cana-Resort-Residences. html - Охота за домом в Доминиканской Республике (The New York Times): https://www.nytimes.
com/2018/10/17/realestate/ охота в доме — dominican-republic.html#:~: text=Рынок20Обзор%20Overview,of% %20Sotheby´s% 20International%20Realty. - Экономика Доминиканской Республики демонстрирует реальные признаки восстановления (Dominican Today): https://
dominicantoday.com/dr/economy/ 2020/10/24/dominican-republic- economy-shows-real-signs-of- recovery/ - Центральный банк сохраняет базовую ставку на уровне 3,00%; цены в августе выросли на 0,78% (Dominican Today): https://
dominicantoday.com/dr/economy/ 2020/10/01/central-bank-keeps- benchmark-rate-at-3-00-aug- prices-rise-0-78/
Произошел удивительный рост благосостояния: средний ВВП на душу населения в стране увеличился более чем в три раза — с всего лишь 2 460 долларов США в 2003 году до 8 600 долларов США в 2019 году, что является одним из самых высоких показателей в регионе, согласно данным 
Иностранцев также вдохновляет сильная экономика, стабильное правительство, улучшающаяся инфраструктура и легкий доступ через три международных аэропорта.
Чтобы оживить отрасль, 
Одним из самых громких проектов стал проект Cap Cana на восточном побережье, представляющий собой жилую и туристическую смешанную застройку высокого класса, включающую отели, дома на берегу океана, поля для гольфа и коммерческие заведения. 
По словам Уильяма Холдена из Holden Sotheby’s International Realty, в районе Кабарете цена на старые кондоминиумы с двумя или тремя спальнями вдали от воды начинается примерно от 200 000 долларов США, а дома на берегу океана в новых элитных комплексах, таких как Sea Horse Ranch, продаются не менее чем за 700 000 долларов США.
Частые ураганы и наводнения усугубляют дефицит.
В июле 2019 года общая сумма кредитов на покупку жилья составила DOP203,81 млрд. (3,97 млрд. долларов США), что на 12,4% больше, чем годом ранее, и примерно в 20 раз больше, чем в 2000 году, по данным 
Однако экономическая активность падает с марта 2020 года из-за пандемии.