Il mercato immobiliare della Repubblica Dominicana rimane solido nonostante la pandemia

L’interesse per il mercato immobiliare della Repubblica Dominicana sta tornando a crescere rapidamente, dopo un temporaneo rallentamento dovuto ai divieti di viaggio legati alla pandemia.
Quello che sento ora è un aumento delle richieste di informazioni sul mercato delle seconde case”, ha dichiarato Anders Bogebjerg, proprietario dello studio immobiliare locale Group Palmera.
“L’interesse non è diminuito con il COVID. Molte persone chiedono, soprattutto dall’area di New York e dalla Florida”.
Barbara Warren di Noval Properties ha affermato che la pandemia ha fatto il contrario.
“C’è stato un boom nel settore residenziale [investment] a causa di [coronavirus pandemic] e della paura di grandi folle”, ha rivelato Warren.
“C’è stata un’impennata significativa nelle vendite di immobili pronti per l’uso”.
Queste affermazioni sono state sostenute da Lucien Echavarria, direttore del Ministero del Turismo della Repubblica Dominicana.
“L’interesse per gli immobili nella Repubblica Dominicana, e in particolare per Punta Cana, rimane alto perché gli investitori intelligenti sanno che la Repubblica Dominicana è il tipo di destinazione che i viaggiatori stanno cercando”, ha dichiarato Echavarria.
“È vicina e ha un governo forte e stabile”.
Il mercato immobiliare residenziale della Repubblica Dominicana è cresciuto rapidamente negli ultimi anni, grazie alla forte crescita del turismo e all’arrivo di hotel internazionali e boutique di lusso, oltre che ai solidi fondamentali economici.
“I turisti vengono per il surf e il windsurf e molti di loro finiscono per comprare casa qui”, afferma Josefina Covents dell’agenzia Josefina Covents y Asoc di Cabarete.
Non ci sono restrizioni all’acquisto di immobili da parte di stranieri.
Oltre alla sua reputazione di paradiso fiscale, alle lunghe distese di spiagge bianche e sabbiose e alla temperatura mite, gli acquirenti stranieri sono attratti dal fatto che una proprietà è ancora un affare, rispetto al resto dei Caraibi.
Un appartamento di nuova costruzione con una camera da letto vicino a una spiaggia può essere acquistato per soli 150.000 dollari o meno.
Gli investimenti immobiliari stranieri sono incoraggiati anche da incentivi che, secondo l’ufficio del turismo del paese, includono:

  • È garantita l’esenzione fiscale per i redditi da pensione provenienti da fonti estere, compreso il trasferimento di beni nel paese (Legge 171-07 sugli incentivi speciali per i pensionati e le persone con mezzi indipendenti).
  • Gli acquirenti stranieri ricevono un’esenzione del 50% dall’imposta sugli immobili
  • Esenzione dalle tasse sui dividendi e sugli interessi generati all’interno del paese o all’estero.
  • Gli acquirenti stranieri ricevono un’esenzione del 50% dalle tasse sui mutui, se i creditori sono istituti finanziari regolamentati dalla legge monetaria dominicana.
  • Esenzione dal pagamento delle tasse per gli articoli domestici e personali
  • Esenzione dalle imposte sui trasferimenti di proprietà
  • Esenzione parziale dalle tasse automobilistiche
  • Gli sviluppatori sono esonerati da tutte le imposte nazionali e comunali per dieci anni, compresa l’imposta sul trasferimento di proprietà al primo acquirente di un immobile, grazie alla Legge 158-01 sugli incentivi al turismo.

Tuttavia, la Repubblica Dominicana non è la solita fantasia caraibica di un’isola vergine e incontaminata.
Conta più di 10,4 milioni di persone distribuite su una superficie montuosa di 48.072 km² e i problemi sociali includono un grande divario tra ricchi e poveri e la più alta possibilità al mondo di morte per arma da fuoco, anche se la situazione è migliorata drasticamente nell’ultimo decennio. PIL pro capite della Repubblica Dominicana C’è stato un incredibile aumento della ricchezza: il PIL medio pro capite del paese è cresciuto di oltre tre volte, passando da soli 2.460 dollari nel 2003 a 8.600 dollari nel 2019, uno dei più alti della regione, secondo il Fondo Monetario Internazionale (FMI).
Inoltre, il tasso di povertà nazionale è sceso bruscamente dal 41,2% al 30,5% negli ultimi cinque anni.
Inoltre, offre grandi attrazioni per i viaggiatori avventurosi.
“C’è la bellezza naturale del paesaggio. Il paese è molto verde, con diverse sfumature di verde”, afferma Monique Frings di Dominican-realty.com.
“Ha la montagna più alta dei Caraibi e un piccolo lago di acqua salata. Ci sono chilometri e chilometri di spiagge e nessuno viene. È ancora molto aperta”.
La Repubblica Dominicana offre buoni rendimenti da locazione, con alcune aree che registrano rendimenti netti da locazione pari al 10% annuo, secondo alcuni esperti immobiliari locali. Inflazione del PIL della Repubblica Dominicana Gli stranieri sono ulteriormente incoraggiati da un’economia forte, un governo stabile, un’infrastruttura in via di miglioramento e un facile accesso attraverso i tre aeroporti internazionali.
Nel 2019 l’economia è cresciuta di un buon 5,1% rispetto all’anno precedente, dopo le espansioni del 7% nel 2018, del 4,7% nel 2017, del 6,7% nel 2016, del 6,9% nel 2015, del 7,1% nel 2014 e del 4,9% nel 2013.
Tuttavia, a causa della pandemia, si prevede che quest’anno l’economia si contrarrà del 6% prima di riprendersi con una crescita del 4% nel 2021, secondo il FMI.

Gli investitori stranieri fanno salire i prezzi degli immobili

Secondo gli esperti immobiliari locali, l’aumento degli investitori immobiliari stranieri ha fatto salire i prezzi in media del 10% ogni anno dalla crisi globale.
Attualmente, i prezzi delle proprietà residenziali con vista sull’oceano partono da circa 120.000 dollari, mentre le proprietà in riva al mare partono da 150.000 dollari. Nel mercato di fascia alta, i prezzi delle case di lusso, che in genere hanno un prezzo richiesto di almeno 5 milioni di dollari, sono stabili, ma in alcune aree anche questi prezzi stanno aumentando notevolmente.
“Il fondo è stato toccato e ora si sale”, afferma Cesar Herrera Gutiérrez di Provaltur International, l’affiliato esclusivo di Christie’s International nella Repubblica Dominicana.
Secondo gli esperti immobiliari locali, il volume delle transazioni di immobili di lusso è aumentato costantemente negli ultimi anni.

La principale attrazione turistica dei Caraibi

Secondo la Banca Mondiale, dal 2005 la Repubblica Dominicana è la prima destinazione turistica dei Caraibi con un margine considerevole.

  • Durante la crisi finanziaria del 2008-2009, il settore turistico del paese è rimasto stabile, con circa 3,98 milioni e 3,99 milioni di arrivi di turisti in transito, secondo i dati dell’Organizzazione del Turismo dei Caraibi.
  • Nel 2016, i turisti non residenti che hanno soggiornato sono saliti a quasi 6 milioni, mentre gli arrivi delle crociere sono saliti a 809.286 persone.
    Nel 2017 il turismo ha continuato a crescere, nonostante gli uragani Irma e Maria.
    Nel 2017 i turisti non residenti sono aumentati del 3,8% su base annua, mentre gli arrivi da crociera sono aumentati del 36,9%.
  • Nel 2018, gli arrivi di turisti non residenti sono aumentati del 6,2% a 6,57 milioni di persone rispetto all’anno precedente.
    Gli arrivi da crociera sono diminuiti dell’11,3% su base annua a 982.319 persone lo scorso anno, ma sono comunque più del doppio rispetto a un decennio fa.
  • Nel 2019, gli arrivi di turisti non residenti sono diminuiti leggermente dell’1,9% su base annua, raggiungendo i 6,45 milioni di persone, mentre gli arrivi da crociera sono aumentati del 12,4%, raggiungendo 1,1 milioni.

L’industria del turismo contribuisce per circa il 15% al PIL del paese.
Ma quest’anno è un’eccezione: gli arrivi di turisti in tutta la regione caraibica si sono quasi fermati dopo l’imposizione di restrizioni di viaggio e misure di blocco in tutto il mondo.
La Repubblica Dominicana ha chiuso le frontiere da metà marzo al 1° luglio, nel tentativo di prevenire la diffusione del virus nel paese.
Secondo il Banco Central Republica Dominica, nei primi sette mesi del 2020 gli arrivi di turisti non residenti nella Repubblica Dominicana sono crollati del 65% rispetto all’anno precedente, arrivando a 1,74 milioni. Arrivi turistici nella Repubblica Dominicana Per rilanciare l’industria, il governo ha annunciato un piano di rilancio del turismo, con misure volte a garantire la salute e la sicurezza dei visitatori e degli abitanti del luogo, tra cui un’assicurazione medica e test dell’alito a campione sui passeggeri.
La maggior parte delle catene alberghiere del paese ha già riaperto.
“Siamo concentrati sulla crescita continua del settore e sull’immagine del nostro paese”, ha dichiarato il Ministro del Turismo David Collado.
“Siamo fiduciosi che insieme riusciremo a superare le sfide della pandemia e a garantire che la Repubblica Dominicana rimanga la destinazione numero uno nella regione per i viaggiatori internazionali, che la visitano per vacanza, per affari, per opportunità di investimento o per tornare alla loro seconda casa preferita”.

Gli acquirenti stranieri si precipitano sulla costa

Lo sviluppo turistico si concentra nella parte orientale e settentrionale.
Le aree meridionali, come Barahona e Pedernales, sono meno sviluppate e meno visitate, ma ci sono stati sforzi per promuoverle come destinazioni di ecoturismo.
Punta Cana è la destinazione turistica più popolare.
L’aeroporto internazionale di Punta Cana, situato nella famosa regione orientale del paese, riceve circa il 65% di tutti i turisti che si recano nel paese ogni anno.
Alcune delle zone residenziali più ambite si trovano in località turistiche come la capitale, Santo Domingo, e le aree della splendida costa atlantica del paese, come le città turistiche di Sosua e Cabarete, la penisola di Samaná e Puerto Plata.
Negli ultimi anni sono stati costruiti appartamenti di lusso sulla spiaggia in località come Punta Cana e Bavaro, Las Terrenas e Boca Chica. Costo di costruzione case Repubblica Dominicana Uno degli sviluppi di maggior rilievo è stato il progetto Cap Cana sulla costa orientale, uno sviluppo misto residenziale e turistico di alto livello che comprende hotel, case sull’oceano, campi da golf e stabilimenti commerciali.

Cosa offre

Il mercato immobiliare della Repubblica Dominicana è molto vario.
Secondo Premal Parekh di ReMax, i prezzi nella fascia bassa del mercato di lusso vanno da circa 100 a 420 dollari per piede quadrato (sq. ft) per una casa di prima qualità affacciata sull’oceano.
Tuttavia, i prezzi delle proprietà residenziali di fascia alta possono raggiungere i 5 milioni di dollari al nord e i 9 milioni di dollari al sud.
La casa più costosa della Repubblica Dominicana è quotata 25 milioni di dollari, ha aggiunto Parekh.
A Santo Domingo, la capitale e la città più grande del paese, il prezzo medio di una casa con due o tre camere da letto nel centro della città è di circa 150.000 dollari.
A Puerto Plata, sulla costa settentrionale, i prezzi degli appartamenti sono aumentati a due cifre.
Gli appartamenti più grandi sono quelli che hanno registrato il maggior incremento di prezzo.
Un appartamento di 200 metri quadrati (mq) nei quartieri di lusso di Puerto Plata, come Sosua, costa circa 2.400 dollari al mq.
m. Indicatori di costruzione della Repubblica Dominicana Nella zona di Cabarete, il prezzo di un vecchio condominio con due o tre camere da letto lontano dall’acqua parte da circa 200.000 dollari, mentre le case di fronte all’oceano nei nuovi complessi di lusso, come Sea Horse Ranch, vengono vendute per almeno 700.000 dollari, ha dichiarato William Holden di Holden Sotheby’s International Realty.
Negli ultimi anni sono stati costruiti diversi nuovi complessi condominiali di lusso con prezzi che vanno dai 500.000 ai 2 milioni di dollari.
Anche la costruzione di importanti progetti di ospitalità come Cap Cana, il Moon Palace Resort di Punta Cana e il San Souci Port di Santo Domingo dovrebbero dare impulso al turismo e al mercato immobiliare.
Il St. Regis Cap Cana Resort & Residences, costato 220 milioni di dollari, ha aperto i battenti nell’ottobre 2020.
Il resort sarà dotato di 200 camere e suite e 67 residence, dell’iconico servizio di maggiordomo St. Regis, di servizi su misura e di un campo da golf a 8 buche di livello mondiale progettato da Jack Nicklaus.
Altri sviluppi legati al turismo includono Amber Cove, il lussuoso porto e villaggio turistico di Carnival Cruise Lines a Maimon, situato a ovest di Puerto Plata, che è stato inaugurato nell’ottobre 2015.
Anche Royal Caribbean sta progettando di aprire un nuovo porto vicino a Playa Dorada, tra Puerto Plata e Sosua.
Sebbene la Repubblica Dominicana abbia una propria valuta, il peso, la maggior parte degli annunci e delle transazioni immobiliari, soprattutto per le proprietà di fascia alta, sono quotati in dollari statunitensi.

I costi dell’edilizia residenziale continuano a salire

I costi di costruzione delle case sono aumentati del 7% rispetto all’anno precedente nell’ottobre 2020, dopo un aumento annuale del 2,4% nel 2019, del 9,1% nel 2018, del 5,1% nel 2017, del 3,4% nel 2016 e un calo dello 0,9% nel 2015, secondo l’Oficina National de Estadistica. Costo di costruzione case Repubblica Dominicana

Carenza di alloggi a prezzi accessibili

Negli ultimi anni il settore delle costruzioni ha rappresentato più del 7% del PIL del paese.
Il numero di permessi per la costruzione di appartamenti è aumentato del 10,7% nel 2019, dopo una spettacolare crescita dell’81% nel 2018, secondo l’Oficina National de Estadistica.
Allo stesso modo, anche i permessi concessi per la costruzione di abitazioni sono aumentati dell’11,1% lo scorso anno, dopo un incremento del 121% nel 2018.
Tuttavia, la maggior parte delle costruzioni residenziali è destinata al mercato di fascia alta.
Il mercato di fascia bassa ha una forte carenza di alloggi e il paese ha un deficit abitativo di circa 600.000 unità. Permessi di costruzione in Repubblica Dominicana I frequenti uragani e le inondazioni hanno aggravato la carenza.
I danni economici causati dai disastri naturali nella Repubblica Dominicana costano circa 420 milioni di dollari all’anno, secondo un recente studio condotto dalla Banca Mondiale e dal Ministero dell’Economia, della Pianificazione e dello Sviluppo.
Ad esempio, nel solo mese di settembre 2017, due forti uragani, l’uragano Irma e l’uragano Maria, hanno devastato un gran numero di case, in particolare quelle costruite con materiali di bassa qualità vicino al mare.
Il governo si è recentemente impegnato a espandere l’edilizia sociale e a costruire fino a 40.000 nuove case all’anno fino al 2023, con l’aiuto del settore privato.
Circa l’80% di tutte le abitazioni della Repubblica Dominicana sono case indipendenti.

I tassi ipotecari rimangono alti nonostante il calo dei tassi di riferimento

Nell’agosto 2020, il Banco Central Republica Dominica ha tagliato il suo tasso di interesse di riferimento di 50 punti base, portandolo al 3%, il secondo taglio consecutivo di quest’anno, nel tentativo di stimolare l’attività economica nel contesto della pandemia di coronavirus.
La banca centrale ha anche ridotto il tasso repo a un giorno dal 4,5% al 3,5%.
Nonostante ciò, i tassi di interesse medi sui mutui per l’acquisto di abitazioni rimangono elevati.

  • Prestiti per l’edilizia residenziale denominati in valuta nazionale: il tasso di interesse medio era del 10,75% nell’agosto 2020, quasi invariato rispetto all’anno precedente.
  • Prestiti per l’edilizia residenziale denominati in valuta estera: il tasso di interesse medio è stato del 6,45% nell’agosto 2020, in aumento rispetto al 6,23% dell’agosto 2019.

Sviluppare il mercato dei mutui

La maggior parte delle transazioni immobiliari nella Repubblica Dominicana avviene in contanti.
Il mercato ipotecario del Paese equivaleva ad appena il 4,7% del PIL nel 2019, anche se i prestiti per l’edilizia residenziale sono cresciuti di oltre il 17% all’anno dal 2000 al 2019.
Un numero maggiore di mutui è stato offerto dalle banche locali da quando la legge sullo sviluppo del mercato ipotecario e sui trust del 2012 ha previsto incentivi fiscali e ha istituito il trust come strumento legale.
Di conseguenza, vengono offerti mutui con un rapporto prestito/valore pari al 70% del valore stimato dell’immobile. Prestiti per abitazioni nella Repubblica Dominicana Nel luglio 2019, il valore totale dei prestiti per l’acquisto di case è stato pari a 203,81 miliardi di DOP (3,97 miliardi di dollari), in aumento del 12,4% rispetto all’anno precedente e circa 20 volte l’importo del 2000, secondo il Banco Central Republica Dominica.

Contrazione economica, aumento della disoccupazione

Nel 2019, l’economia è cresciuta di un buon 5,1% rispetto all’anno precedente, dopo le espansioni del 7% nel 2018, del 4,7% nel 2017, del 6,7% nel 2016, del 6,9% nel 2015, del 7,1% nel 2014 e del 4,9% nel 2013, secondo il Fondo Monetario Internazionale (FMI).
Anche durante la crisi globale, i pignoramenti non hanno avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare del Paese, perché la maggior parte degli stranieri paga in contanti.
Anche se i prezzi delle case sono scesi dopo la crisi finanziaria globale del 2008, “non sono mai calati come in altre parti dei Caraibi e del mondo”, ha dichiarato William Holden di Holden Sotheby´s International Realty. Disoccupazione nella Repubblica Dominicana Tuttavia, l’attività economica è in calo da marzo 2020 a causa della pandemia.
Secondo le stime del FMI, quest’anno l’economia dovrebbe subire una contrazione di circa il 6%, prima di riprendersi con una crescita del 4% nel 2021.
Il tasso di disoccupazione nazionale dovrebbe salire al 16% quest’anno, in netto aumento rispetto al 6,2% del 2019, secondo il FMI.

Fonti:

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