O mercado imobiliário da República Dominicana mantém-se robusto apesar da pandemia

O interesse no mercado imobiliário da República Dominicana está novamente a aumentar rapidamente, após um abrandamento temporário devido às proibições de viajar relacionadas com a pandemia.
O que estou a ouvir agora é um aumento dos pedidos de informação sobre o mercado de segunda habitação”, disse Anders Bogebjerg, proprietário da empresa imobiliária local Group Palmera.
“O interesse não abrandou com a COVID. Muitas pessoas estão a perguntar, especialmente da área de Nova Iorque e da Flórida.”
Barbara Warren, da Noval Properties, disse que a pandemia fez o contrário.
“Houve um boom nas residências [investment] devido à [coronavirus pandemic] e ao medo de grandes multidões”, revelou Warren.
“Houve um aumento significativo nas vendas de propriedades prontas para serem usadas”.
Estas afirmações foram apoiadas por Lucien Echavarria, diretor do Ministério do Turismo da República Dominicana.
“O interesse em imóveis na República Dominicana, particularmente em Punta Cana, continua alto porque os investidores inteligentes sabem que a RD é o tipo de destino que os viajantes estão procurando agora”, disse Echavarria.
“Fica perto e tem um governo forte e estável.”
O mercado imobiliário residencial da República Dominicana tem crescido rapidamente nos últimos anos, graças ao forte crescimento do turismo e à chegada de hotéis internacionais e boutiques de luxo, juntamente com fortes fundamentos económicos.
“Os turistas vêm pelo surf e pelo windsurf e muitos deles acabam por comprar casa aqui também”, diz Josefina Covents, da agência Josefina Covents y Asoc, sediada em Cabarete.
Não há restrições à compra de imóveis por estrangeiros.
Para além da sua reputação de paraíso fiscal, das longas extensões de praias de areia branca e de uma temperatura amena, os compradores estrangeiros são atraídos porque uma propriedade ainda é uma pechincha, em relação ao resto das Caraíbas.
Um apartamento de um quarto recém-construído perto de uma praia pode ser comprado por apenas 150.000 dólares ou menos.
O investimento imobiliário estrangeiro é também encorajado por incentivos que, segundo o gabinete de turismo do país, incluem:

  • É garantida a isenção de impostos para o recebimento de rendimentos de pensões provenientes do estrangeiro, incluindo a mudança de bens para o país (Lei 171-07 relativa aos incentivos especiais para pensionistas e pessoas com recursos próprios).
  • Os compradores estrangeiros beneficiam de uma isenção de 50% do imposto predial
  • Isenção de impostos sobre dividendos e juros, gerados no país ou no estrangeiro
  • Os compradores estrangeiros beneficiam de uma isenção de 50% dos impostos sobre as hipotecas, quando os credores são instituições financeiras reguladas pela lei monetária financeira dominicana
  • Isenção do pagamento de impostos para artigos domésticos e pessoais
  • Isenção do imposto sobre a transmissão de bens imóveis
  • Isenção parcial do imposto sobre veículos
  • Os promotores estão isentos de todos os impostos nacionais e municipais durante dez anos, incluindo o imposto sobre a transferência de propriedade para o primeiro comprador de um imóvel, através da Lei 158-01 relativa ao incentivo ao turismo.

No entanto, a República Dominicana não é a tua fantasia caribenha habitual de “ilha paradisíaca virgem intocada”.
Tem mais de 10,4 milhões de habitantes espalhados por uma área montanhosa de 48 072 km2 e os problemas sociais incluem um grande fosso entre ricos e pobres e a maior possibilidade de morte por arma de fogo do mundo, embora a situação tenha melhorado drasticamente na última década. República Dominicana PIB per capita O país registou um aumento espantoso da riqueza, com o PIB médio per capita a aumentar mais de três vezes, passando de apenas 2 460 dólares em 2003 para 8 600 dólares em 2019, um dos mais elevados da região, segundo o Fundo Monetário Internacional (FMI).
Além disso, a taxa de pobreza nacional caiu acentuadamente de 41,2% para 30,5% nos últimos cinco anos.
Além disso, tem grandes atracções para os viajantes aventureiros.
“Há a beleza natural da paisagem. O país é muito verde, com diferentes tons de verde”, diz Monique Frings, da Dominican-realty.com.
“Tem a montanha mais alta das Caraíbas e um pequeno lago de água salgada. Há quilómetros e quilómetros de praias e ninguém vem. Continua a ser muito aberto.”
A República Dominicana oferece bons rendimentos de arrendamento, com algumas áreas a registar rendimentos líquidos de arrendamento tão elevados como 10% ao ano, de acordo com alguns especialistas imobiliários locais. República Dominicana inflação do PIB Os estrangeiros são ainda encorajados por uma economia forte, um governo estável, uma infraestrutura em melhoria e um acesso fácil através dos seus três aeroportos internacionais.
Em 2019, a economia registou um crescimento saudável de 5,1% em relação ao ano anterior, após expansões de 7% em 2018, 4,7% em 2017, 6,7% em 2016, 6,9% em 2015, 7,1% em 2014 e 4,9% em 2013.
No entanto, devido à pandemia, prevê-se que a economia registe uma contração de 6% este ano, antes de recuperar com um crescimento de 4% em 2021, de acordo com o FMI.

Investidores estrangeiros fazem subir os preços dos imóveis

De acordo com os especialistas imobiliários locais, o aumento dos investidores imobiliários estrangeiros tem vindo a fazer subir os preços em média 10% todos os anos desde a crise global.
Atualmente, os preços das propriedades residenciais com vista para o mar começam em cerca de 120.000 dólares, enquanto as propriedades à beira-mar começam a partir de 150.000 dólares. No mercado de topo de gama, os preços das casas de luxo, que normalmente têm um preço pedido de pelo menos 5 milhões de dólares, estão estáveis, mas em algumas áreas, estes preços também estão a subir fortemente.
“O fundo do poço já foi atingido e agora é só subir”, disse Cesar Herrera Gutiérrez, da Provaltur International, afiliada exclusiva da Christie’s International na República Dominicana.
O volume de transacções de propriedades de luxo tem vindo a aumentar continuamente nos últimos anos, de acordo com os especialistas imobiliários locais.

A maior atração turística das Caraíbas

A República Dominicana tem sido o principal destino de férias nas Caraíbas desde 2005, por uma margem considerável, de acordo com o Banco Mundial.

  • Durante a crise financeira de 2008-2009, o sector do turismo do país manteve-se estável, com cerca de 3,98 milhões e 3,99 milhões de chegadas de turistas, respetivamente, com base nos dados da Organização do Turismo das Caraíbas.
  • Em 2016, o número de turistas não-residentes que ficaram no país aumentou para quase 6 milhões, enquanto as chegadas de cruzeiros subiram para 809.286 pessoas.
    Em 2017, o turismo continuou a crescer, apesar dos furacões Irma e Maria.
    Os turistas não residentes que permanecem no país aumentaram 3,8% em 2017, em comparação com o ano anterior, enquanto as chegadas de cruzeiros aumentaram 36,9%.
  • Em 2018, as chegadas de turistas não residentes aumentaram 6,2%, para 6,57 milhões de pessoas, em relação ao ano anterior.
    As chegadas de cruzeiros caíram 11,3% em relação ao ano anterior para 982 319 pessoas no ano passado, mas ainda assim mais do que o dobro em comparação com uma década atrás.
  • Em 2019, as chegadas de turistas não-residentes com estadia no país caíram ligeiramente 1,9% em relação ao ano anterior para 6,45 milhões de pessoas, enquanto as chegadas de cruzeiros aumentaram 12,4% para 1,1 milhões.

O sector do turismo contribui com cerca de 15% do PIB do país.
Mas este ano é uma exceção, com as chegadas de turistas a toda a região das Caraíbas praticamente paradas após a imposição de restrições de viagem e medidas de confinamento em todo o mundo.
A República Dominicana fechou as suas fronteiras de meados de março a 1 de julho, num esforço para impedir a propagação do vírus no país.
As chegadas de turistas não residentes na República Dominicana caíram 65% em relação ao ano anterior, para apenas 1,74 milhões nos primeiros sete meses de 2020, de acordo com o Banco Central Republica Dominica. República Dominicana: chegadas de turistas Para reanimar o sector, o governo anunciou um plano de recuperação do turismo, com medidas para garantir a saúde e a segurança dos visitantes e dos habitantes locais, incluindo seguros médicos e testes aleatórios ao hálito dos passageiros.
A maioria das cadeias hoteleiras do país já reabriu.
“Estamos concentrados em impulsionar o crescimento contínuo do sector, bem como a imagem do nosso país”, afirmou o Ministro do Turismo, David Collado.
“Estamos confiantes de que juntos superaremos os desafios da pandemia e garantiremos que a República Dominicana continue a ser o destino número um na região para viajantes internacionais, que a visitam para férias, negócios, oportunidades de investimento ou para retornar à sua segunda casa preferida”.

Compradores estrangeiros correm para o litoral

Os empreendimentos turísticos estão concentrados no leste e no norte.
As zonas do sul, como Barahona e Pedernales, estão menos desenvolvidas e são menos visitadas, mas têm sido feitos esforços para as promover como destinos de ecoturismo.
Punta Cana é o destino turístico mais popular.
O aeroporto internacional de Punta Cana, situado na popular região leste do país, recebe cerca de 65% de todos os turistas que viajam para o país todos os anos.
Algumas das áreas residenciais mais desejáveis estão em pontos turísticos como a capital, Santo Domingo, e as áreas da bela costa atlântica do país, como as cidades turísticas de Sosua e Cabarete, a península de Samaná e Puerto Plata.
Nos últimos anos, foram construídos apartamentos de luxo à beira-mar em locais como Punta Cana e Bavaro, Las Terrenas e Boca Chica. República Dominicana casas de custo de construção Um dos desenvolvimentos mais importantes foi o projeto Cap Cana, na costa leste, um empreendimento residencial e turístico de alta qualidade, com hotéis, casas à beira-mar, campos de golfe e estabelecimentos comerciais.

O que tens para oferecer

O mercado imobiliário da República Dominicana é muito diversificado.
De acordo com Premal Parekh, da ReMax, os preços no segmento inferior do mercado de luxo variam de cerca de US$ 100 a US$ 420 por pé quadrado (pés quadrados) para uma casa de primeira linha à beira-mar.
No entanto, os preços dos imóveis residenciais de alto padrão podem chegar a US$ 5 milhões no norte e US$ 9 milhões no sul.
A casa mais cara da República Dominicana está listada por US$ 25 milhões, acrescentou Parekh.
Em Santo Domingo, a capital e maior cidade do país, o preço médio de uma casa de dois ou três quartos no centro da cidade é de cerca de US$ 150.000.
Em Puerto Plata, no litoral norte, os preços dos apartamentos têm aumentado dois dígitos.
Os apartamentos maiores apresentaram a maior valorização de preços.
Um apartamento de 200 metros quadrados (m²) em bairros nobres de Puerto Plata, como Sosua, custa cerca de US$ 2.400 por m².
m. Indicadores de construção da República Dominicana Na área de Cabarete, o preço de um condomínio antigo de dois ou três quartos mais afastado da água começa em cerca de US$ 200.000, enquanto as casas à beira-mar em empreendimentos de luxo mais recentes, como o Sea Horse Ranch, são vendidas por pelo menos US$ 700.000, disse William Holden, da Holden Sotheby’s International Realty.
Vários novos condomínios de luxo à beira-mar foram construídos nos últimos anos, com preços unitários que variam de US$ 500.000 a US$ 2 milhões.
A construção de grandes projetos hoteleiros como Cap Cana, o Moon Palace Resort em Punta Cana e o Porto San Souci em Santo Domingo também devem impulsionar o turismo, assim como o mercado imobiliário.
Regis Cap Cana Resort & Residences, no valor de 220 milhões de dólares, começou a ser construído em outubro de 2020.
Regis Cap Cana Resort & Residences foi inaugurado em outubro de 2020 e contará com 200 quartos e suites e 67 residências, o icónico serviço de mordomo St. Regis, comodidades personalizadas e um campo de golfe de classe mundial com 8 buracos desenhado por Jack Nicklaus.
Outros desenvolvimentos relacionados com o turismo incluem Amber Cove, o luxuoso porto e aldeia turística da Carnival Cruise Lines em Maimon, situado a oeste de Puerto Plata, que abriu finalmente em outubro de 2015.
A Royal Caribbean também está a planear abrir um novo porto perto de Playa Dorada, entre Puerto Plata e Sosua.
Embora a República Dominicana tenha a sua própria moeda, o peso, a maioria das listagens e transacções imobiliárias, especialmente de propriedades de luxo, são cotadas em dólares americanos.

Os custos da construção residencial continuam a aumentar

Os custos de construção de casas aumentaram 7% em relação ao ano anterior em outubro de 2020, após aumentos anuais de 2,4% em 2019, 9,1% em 2018, 5,1% em 2017, 3,4% em 2016 e um declínio de 0,9% em 2015, de acordo com a Oficina Nacional de Estadistica. República Dominicana casas de custo de construção

Escassez de habitação a preços acessíveis

O sector da construção foi responsável por mais de 7% do PIB do país nos últimos anos.
O número de licenças para a construção de apartamentos aumentou 10,7% em 2019, após um crescimento espetacular de 81% em 2018, de acordo com a Oficina Nacional de Estadistica.
Da mesma forma, as licenças concedidas para a construção de moradias também aumentaram 11,1% no ano passado, após um aumento de 121% em 2018.
No entanto, a maior parte da construção residencial destina-se ao mercado de gama alta.
O mercado de gama baixa tem uma grande falta de alojamento e o país tem um défice habitacional de cerca de 600 000 unidades. República Dominicana licenças de construção Os frequentes furacões e inundações agravaram a escassez.
Os danos económicos causados por catástrofes naturais na República Dominicana custam cerca de 420 milhões de dólares por ano, de acordo com um estudo recente realizado pelo Banco Mundial e pelo Ministério da Economia, Planeamento e Desenvolvimento.
Por exemplo, só em setembro de 2017, dois fortes furacões, o furacão Irma e o furacão Maria, devastaram um grande número de casas, especialmente as construídas com materiais de baixa qualidade perto do mar.
O governo comprometeu-se recentemente a expandir a habitação social e a construir até 40 000 novas casas por ano até 2023, com a ajuda do sector privado.
Cerca de 80% das casas na República Dominicana são casas isoladas.

As taxas hipotecárias continuam elevadas apesar da descida das taxas directoras

Em agosto de 2020, o Banco Central Republica Dominica reduziu a sua taxa de juro de referência em 50 pontos base para 3%, a segunda redução consecutiva das taxas este ano, numa tentativa de impulsionar a atividade económica no contexto da pandemia de coronavírus.
O banco central também reduziu a taxa dos acordos de recompra a um dia de 4,5% para 3,5%.
Apesar disso, as taxas de juro médias dos empréstimos à habitação continuam elevadas.

  • Empréstimos à habitação denominados em moeda nacional: a taxa de juro média foi de 10,75% em agosto de 2020, quase inalterada em relação ao ano anterior
  • Empréstimos à habitação denominados em moeda estrangeira: a taxa de juro média foi de 6,45% em agosto de 2020, face a 6,23% em agosto de 2019

Desenvolver o mercado hipotecário

A maioria das transacções imobiliárias na República Dominicana é feita em dinheiro.
O mercado hipotecário do país era equivalente a apenas 4,7% do PIB em 2019, apesar de os empréstimos à habitação terem crescido mais de 17% por ano entre 2000 e 2019.
Os bancos locais passaram a oferecer mais hipotecas desde que a Lei de Desenvolvimento do Mercado Hipotecário e dos Fideicomissos, de 2012, concedeu incentivos fiscais e estabeleceu o fideicomisso como instrumento legal.
Como resultado, são oferecidas hipotecas com um rácio empréstimo/valor de 70% do valor de avaliação do imóvel. Crédito à habitação na República Dominicana Em julho de 2019, o valor total dos empréstimos para aquisição de habitação era de DOP203,81 mil milhões (3,97 mil milhões de dólares), mais 12,4% do que no ano anterior e cerca de 20 vezes superior ao montante de 2000, de acordo com o Banco Central Republica Dominica.

Contração económica, aumento do desemprego

Em 2019, a economia cresceu saudáveis 5,1% em relação ao ano anterior, após expansões de 7% em 2018, 4,7% em 2017, 6,7% em 2016, 6,9% em 2015, 7,1% em 2014 e 4,9% em 2013, segundo o Fundo Monetário Internacional (FMI).
Mesmo durante a crise mundial, as execuções hipotecárias não tiveram um impacto significativo no mercado imobiliário do país, porque a maioria dos estrangeiros paga em dinheiro.
Embora os preços das casas tenham caído após a crise financeira global de 2008, “nunca caíram tanto quanto em outras partes do Caribe e do mundo”, disse William Holden, da Holden Sotheby’s International Realty. República Dominicana desemprego No entanto, a atividade económica tem vindo a diminuir desde março de 2020 devido à pandemia.
Segundo as estimativas do FMI, a economia deverá registar uma contração de cerca de 6% este ano, antes de recuperar com um crescimento de 4% em 2021.
De acordo com o FMI, a taxa de desemprego a nível nacional deverá aumentar para 16% este ano, contra apenas 6,2% em 2019.

Fontes:

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