Rynek mieszkaniowy na Dominikanie pozostaje stabilny pomimo pandemii

Zainteresowanie rynkiem nieruchomości na Dominikanie ponownie szybko rośnie, po tymczasowym spowolnieniu spowodowanym zakazami podróżowania związanymi z pandemią.
„To, co teraz słyszę, to wzrost liczby zapytań o rynek drugich domów” – powiedział Anders Bogebjerg, właściciel lokalnej firmy nieruchomości Group Palmera.
„Zainteresowanie pandemią COVID naprawdę nie spadło. Wiele osób pyta, zwłaszcza z Nowego Jorku i Florydy”.
Barbara Warren z Noval Properties powiedziała, że pandemia wręcz przeciwnie.
„Nastąpił boom na mieszkania [investment] ze względu na [coronavirus pandemic] i strach przed dużymi tłumami” – ujawniła Warren.
„Nastąpił znaczny wzrost sprzedaży nieruchomości gotowych pod klucz”.
Twierdzenia te poparł Lucien Echavarria, dyrektor w Ministerstwie Turystyki Republiki Dominikańskiej.
„Zainteresowanie nieruchomościami na Dominikanie, w szczególności w Punta Cana, pozostaje wysokie, ponieważ inteligentni inwestorzy wiedzą, że DR jest typem miejsca docelowego, którego szukają teraz podróżni” – powiedział Echavarria.
„Jest blisko i ma silny, stabilny rząd”.
W ostatnich latach rynek nieruchomości mieszkalnych na Dominikanie szybko się rozwijał dzięki dynamicznemu wzrostowi turystyki i pojawieniu się luksusowych hoteli międzynarodowych i butikowych, w połączeniu z silnymi podstawami ekonomicznymi.
„Turyści przyjeżdżają tu uprawiać surfing i windsurfing, a wielu z nich kupuje tu także domy” – mówi Josefina Covents z agencji Josefina Covents y Asoc z siedzibą w Cabarete.
Nie ma żadnych ograniczeń dotyczących nabywania nieruchomości przez obcokrajowców.
Poza reputacją raju podatkowego, długimi odcinkami piaszczystych białych plaż i balsamiczną temperaturą, zagraniczni nabywcy domów są przyciągani, ponieważ nieruchomość jest nadal okazją w stosunku do reszty Karaibów.
Nowo wybudowany apartament z jedną sypialnią w pobliżu plaży można kupić już za 150 000 USD lub mniej.
Zagraniczne inwestycje w nieruchomości są również wspierane przez zachęty, które według krajowego biura turystycznego obejmują:

  • Gwarantowane jest nieopodatkowane otrzymywanie dochodów emerytalnych ze źródeł zagranicznych, w tym przenoszenie mienia do kraju (ustawa 171-07 o specjalnych zachętach dla emerytów i osób o niezależnych dochodach).
  • Zagraniczni nabywcy otrzymują 50% zwolnienie z podatku od nieruchomości
  • Zwolnienie z podatku od dywidend i odsetek generowanych w kraju lub za granicą.
  • Zagraniczni nabywcy otrzymują 50% zwolnienie z podatków od kredytów hipotecznych, gdy wierzycielami są instytucje finansowe regulowane przez dominikańskie prawo monetarne.
  • Zwolnienie z podatku od artykułów gospodarstwa domowego i osobistych
  • Zwolnienie z podatku od przeniesienia własności nieruchomości
  • Częściowe zwolnienie z podatku od pojazdów
  • Deweloperzy są zwolnieni ze wszystkich podatków krajowych i gminnych przez dziesięć lat, w tym podatku od przeniesienia własności na pierwszego nabywcę nieruchomości, na mocy ustawy 158-01 o zachętach turystycznych.

Dominikana nie jest jednak typową karaibską fantazją o „dziewiczym raju na dziewiczej wyspie”.
Zamieszkuje ją ponad 10,4 miliona ludzi na górzystym obszarze 48 072 km2, a problemy społeczne obejmują ogromną przepaść między bogatymi i biednymi oraz najwyższe na świecie prawdopodobieństwo śmierci z powodu broni ręcznej, choć sytuacja uległa znacznej poprawie w ciągu ostatniej dekady. Republika Dominikańska PKB na mieszkańca Nastąpił niesamowity wzrost bogactwa, a średni PKB na mieszkańca kraju wzrósł ponad trzykrotnie z zaledwie 2 460 USD w 2003 r. do 8 600 USD w 2019 r., co według Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW) jest jednym z najwyższych w regionie.
Co więcej, krajowy wskaźnik ubóstwa gwałtownie spadł z 41,2% do 30,5% w ciągu ostatnich pięciu lat.
Ma również wspaniałe atrakcje dla żądnych przygód podróżników.
„Jest naturalne piękno krajobrazu. Kraj jest bardzo zielony, w różnych odcieniach zieleni” – mówi Monique Frings z Dominican-realty.com.
„Ma najwyższą górę na Karaibach i małe słone jezioro. Są tam kilometry plaż i nikt tam nie przyjeżdża. To wciąż bardzo otwarte miejsce”.
Republika Dominikańska oferuje dobre zyski z wynajmu, a niektóre obszary rejestrują zyski z wynajmu netto sięgające nawet 10% rocznie, według niektórych lokalnych ekspertów ds. nieruchomości. Dominikana inflacja gdp Cudzoziemców dodatkowo zachęca silna gospodarka, stabilny rząd, poprawiająca się infrastruktura i łatwy dostęp przez trzy międzynarodowe lotniska.
W 2019 r. gospodarka wzrosła o 5,1% w porównaniu z rokiem poprzednim, po wzrostach o 7% w 2018 r., 4,7% w 2017 r., 6,7% w 2016 r., 6,9% w 2015 r., 7,1% w 2014 r. i 4,9% w 2013 r.
Jednak ze względu na pandemię przewiduje się, że gospodarka skurczy się w tym roku o 6%, zanim odbije się z 4% wzrostem w 2021 r., według MFW.

Inwestorzy zagraniczni podnoszą ceny nieruchomości

Według lokalnych ekspertów ds. nieruchomości, wzrost liczby zagranicznych inwestorów na rynku nieruchomości powoduje wzrost cen średnio o 10% każdego roku od czasu globalnego kryzysu.
Obecnie ceny nieruchomości mieszkalnych z widokiem na ocean zaczynają się zwykle od około 120 000 USD, podczas gdy nieruchomości przy plaży zaczynają się już od 150 000 USD. Na rynku high-end ceny luksusowych domów, których cena wywoławcza wynosi zwykle co najmniej 5 milionów USD, są stabilne, ale w niektórych obszarach ceny te również silnie rosną.
„Dno zostało osiągnięte i teraz ceny idą w górę” – powiedział Cesar Herrera Gutiérrez z Provaltur International, wyłącznego oddziału Christie’s International na Dominikanie.
Według lokalnych ekspertów ds. nieruchomości, wolumen transakcji dotyczących luksusowych nieruchomości stale rośnie w ciągu ostatnich kilku lat.

Największa atrakcja turystyczna Karaibów

Według danych Banku Światowego, Dominikana jest najpopularniejszym kierunkiem wakacyjnym na Karaibach od 2005 roku.

  • Podczas kryzysu finansowego w latach 2008-2009, sektor turystyczny kraju pozostawał stabilny, z odpowiednio około 3,98 mln i 3,99 mln przyjazdów turystów, w oparciu o dane Karaibskiej Organizacji Turystycznej.
  • Do 2016 r. liczba turystów niebędących rezydentami wzrosła do prawie 6 milionów, podczas gdy liczba turystów wycieczkowych wzrosła do 809 286 osób.
    W 2017 r. turystyka nadal rosła, pomimo huraganów Irma i Maria.
    Liczba turystów niebędących rezydentami wzrosła o 3,8% rok do roku w 2017 r., podczas gdy liczba przyjazdów na rejsy wycieczkowe wzrosła o 36,9%.
  • W 2018 r. liczba przyjazdów turystów niebędących rezydentami wzrosła o 6,2% do 6,57 mln osób w porównaniu z rokiem poprzednim.
    Przyjazdy wycieczkowe spadły o 11,3% rok do roku do 982 319 osób w ubiegłym roku, ale nadal były ponad dwukrotnie wyższe niż dekadę temu.
  • W 2019 r. liczba przyjazdów turystów niebędących rezydentami spadła nieznacznie o 1,9% rok do roku do 6,45 mln osób, podczas gdy liczba przyjazdów wycieczkowych wzrosła o 12,4% do 1,1 mln.

Branża turystyczna generuje około 15% krajowego PKB.
Ale ten rok jest wyjątkiem, a przyjazdy turystów w całym regionie Karaibów prawie się zatrzymały po nałożeniu ograniczeń w podróżowaniu i środków blokujących na całym świecie.
Republika Dominikańska zamknęła swoje granice od połowy marca do 1 lipca, starając się zapobiec rozprzestrzenianiu się wirusa w kraju.
Według Banco Central Republica Dominica, liczba turystów niebędących rezydentami na Dominikanie spadła o 65% rok do roku do zaledwie 1,74 miliona w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy 2020 roku. Przyjazdy turystyczne do Republiki Dominikańskiej Aby ożywić branżę, rząd ogłosił plan ożywienia turystyki, obejmujący środki mające na celu zapewnienie zdrowia i bezpieczeństwa zarówno odwiedzającym, jak i mieszkańcom, w tym ubezpieczenie medyczne i losowe testy oddechowe pasażerów.
Większość sieci hotelowych w kraju została już ponownie otwarta.
„Koncentrujemy się na dalszym rozwoju sektora, a także na wizerunku naszego kraju” – powiedział minister turystyki David Collado.
„Jesteśmy przekonani, że wspólnie pokonamy wyzwania związane z pandemią i zapewnimy, że Republika Dominikańska pozostanie numerem jeden w regionie dla międzynarodowych podróżników, którzy odwiedzają ją na wakacje, w interesach, w celach inwestycyjnych lub wracają do preferowanego drugiego domu”.

Zagraniczni nabywcy pędzą na wybrzeże

Rozwój turystyczny koncentruje się na wschodzie i północy.
Południowe obszary, takie jak Barahona i Pedernales, są mniej rozwinięte i rzadziej odwiedzane, ale podjęto wysiłki w celu promowania ich jako miejsc eko-turystycznych.
Punta Cana jest najpopularniejszym miejscem turystycznym.
Międzynarodowe lotnisko Punta Cana, położone w popularnym wschodnim regionie kraju, przyjmuje około 65% wszystkich turystów podróżujących do kraju każdego roku.
Niektóre z najbardziej pożądanych obszarów mieszkalnych znajdują się w gorących punktach turystycznych, takich jak stolica, Santo Domingo, oraz obszary na pięknym wybrzeżu Atlantyku, takie jak miasta turystyczne Sosua i Cabarete, półwysep Samaná i Puerto Plata.
Luksusowe apartamenty przy plaży w miejscach takich jak Punta Cana i Bavaro, Las Terrenas i Boca Chica zostały zbudowane w ostatnich latach. Koszty budowy domów na Dominikanie Jednym z najgłośniejszych projektów był projekt Cap Cana na wschodnim wybrzeżu, wysokiej klasy mieszany projekt mieszkaniowy i turystyczny obejmujący hotele, domy nad oceanem, pola golfowe i obiekty handlowe.

Co jest w ofercie

Rynek nieruchomości na Dominikanie jest bardzo zróżnicowany.
Według Premal Parekh z ReMax, ceny w dolnej części rynku luksusowego wahają się od około 100 USD do 420 USD za stopę kwadratową za dom nad oceanem.
Jednak ceny nieruchomości mieszkalnych z wyższej półki mogą sięgać nawet 5 mln USD na północy i 9 mln USD na południu.
Najwyżej wyceniony dom na Dominikanie kosztuje 25 mln USD, dodał Parekh.
W Santo Domingo, stolicy i największym mieście kraju, średnia cena domu z dwiema lub trzema sypialniami w centrum miasta wynosi około 150 000 USD.
W Puerto Plata, na północnym wybrzeżu, ceny mieszkań rosną dwucyfrowo.
Większe apartamenty wykazały najwyższy wzrost cen.
Apartament o powierzchni 200 metrów kwadratowych (mkw.) w ekskluzywnych dzielnicach Puerto Plata, takich jak Sosua, kosztuje około 2 400 USD za mkw.
m. Wskaźniki budowlane w Republice Dominikańskiej Według Williama Holdena z Holden Sotheby’s International Realty, w rejonie Cabarete cena starszego kondominium z dwiema lub trzema sypialniami położonego dalej od wody zaczyna się od około 200 000 USD, podczas gdy domy nad oceanem w nowszych luksusowych inwestycjach, takich jak Sea Horse Ranch, sprzedają się za co najmniej 700 000 USD.
W ciągu ostatnich kilku lat powstało kilka nowych luksusowych osiedli kondominiów nad oceanem, w których ceny jednostek wahają się od 500 000 USD do 2 mln USD.
Oczekuje się, że budowa dużych projektów hotelarskich, takich jak Cap Cana, Moon Palace Resort w Punta Cana i San Souci Port w Santo Domingo, również pobudzi turystykę, a także rynek nieruchomości.
W październiku 2020 r. rozpoczęto budowę St. Regis Cap Cana Resort & Residences o wartości 220 mln USD.
Będzie on oferował 200 pokoi gościnnych i apartamentów oraz 67 rezydencji, kultową obsługę kamerdynera St. Regis, udogodnienia na miarę oraz światowej klasy 8-dołkowe pole golfowe zaprojektowane przez Jacka Nicklausa.
Inne inwestycje związane z turystyką obejmują Amber Cove, luksusowy port i wioskę turystyczną Carnival Cruise Lines w Maimon, położoną na zachód od Puerto Plata, która została ostatecznie otwarta w październiku 2015 roku.
Royal Caribbean planuje również otwarcie nowego portu w pobliżu Playa Dorada, pomiędzy Puerto Plata i Sosua.
Choć Republika Dominikańska posiada własną walutę, peso, większość ofert nieruchomości i transakcji, zwłaszcza nieruchomości z wyższej półki, jest notowana w dolarach amerykańskich.

Koszty budownictwa mieszkaniowego nadal rosną

Koszty budowy domów wzrosły o 7% w porównaniu z rokiem poprzednim w październiku 2020 r., po rocznych wzrostach o 2,4% w 2019 r., 9,1% w 2018 r., 5,1% w 2017 r., 3,4% w 2016 r. i spadku o 0,9% w 2015 r., według Oficina National de Estadistica. Koszty budowy domów na Dominikanie

Niedobór przystępnych cenowo mieszkań

Sektor budowlany odpowiadał w ostatnich latach za ponad 7% PKB kraju.
Liczba pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła o 10,7% w 2019 r., po spektakularnym wzroście o 81% w 2018 r., według Oficina National de Estadistica.
Podobnie, pozwolenia wydane na budowę mieszkań również wzrosły o 11,1% w ubiegłym roku, po wzroście o 121% w 2018 roku.
Jednak większość budownictwa mieszkaniowego jest skierowana na rynek high-end.
Na rynku low-end występuje dotkliwy niedobór mieszkań, a w kraju brakuje około 600 000 jednostek mieszkalnych. Pozwolenia na budowę w Republice Dominikańskiej Częste huragany i powodzie pogłębiły ten niedobór.
Szkody gospodarcze spowodowane klęskami żywiołowymi w Republice Dominikańskiej kosztują około 420 mln USD rocznie, zgodnie z niedawnym badaniem przeprowadzonym przez Bank Światowy i Ministerstwo Gospodarki, Planowania i Rozwoju.
Na przykład tylko we wrześniu 2017 r. dwa silne huragany, huragan Irma i huragan Maria, zniszczyły dużą liczbę domów, szczególnie tych zbudowanych z materiałów niskiej jakości w pobliżu morza.
Rząd zobowiązał się niedawno do rozbudowy budownictwa socjalnego i budowy do 40 000 nowych domów rocznie do 2023 r., z pomocą sektora prywatnego.
Około 80% wszystkich domów na Dominikanie to domy jednorodzinne.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje wysokie pomimo spadku kluczowych stóp procentowych

W sierpniu 2020 r. Banco Central Republica Dominica obniżył swoją referencyjną stopę procentową o 50 punktów bazowych do 3%, co było drugą z rzędu obniżką stóp procentowych w tym roku w celu pobudzenia aktywności gospodarczej w obliczu pandemii koronawirusa.
Bank centralny obniżył również jednodniową stopę repo z 4,5% do 3,5%.
Mimo to średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych pozostaje wysokie.

  • Kredyty mieszkaniowe denominowane w walucie krajowej: średnie oprocentowanie wyniosło 10,75% w sierpniu 2020 r., niemal bez zmian w porównaniu z rokiem poprzednim.
  • Kredyty mieszkaniowe denominowane w walutach obcych: średnie oprocentowanie wyniosło 6,45% w sierpniu 2020 r., w porównaniu z 6,23% w sierpniu 2019 r.

Rozwój rynku kredytów hipotecznych

Większość transakcji dotyczących nieruchomości na Dominikanie odbywa się w gotówce.
Krajowy rynek kredytów hipotecznych odpowiadał zaledwie 4,7% PKB w 2019 r., mimo że kredyty mieszkaniowe rosły o ponad 17% rocznie w latach 2000-2019.
Lokalne banki oferują więcej kredytów hipotecznych, odkąd w 2012 r. ustawa o rozwoju rynku hipotecznego i funduszach powierniczych wprowadziła zachęty podatkowe i ustanowiła fundusz powierniczy jako instrument prawny.
W rezultacie oferowane są kredyty hipoteczne o stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości na poziomie 70%. Kredyty mieszkaniowe na Dominikanie W lipcu 2019 r. łączna wartość kredytów na zakup domów wyniosła 203,81 mld DOP (3,97 mld USD), co stanowi wzrost o 12,4% w porównaniu z rokiem poprzednim i około 20-krotność kwoty z 2000 r., według Banco Central Republica Dominica.

Kurczenie się gospodarki, rosnące bezrobocie

W 2019 r. gospodarka wzrosła o 5,1% w porównaniu z rokiem poprzednim, po wzroście o 7% w 2018 r., 4,7% w 2017 r., 6,7% w 2016 r., 6,9% w 2015 r., 7,1% w 2014 r. i 4,9% w 2013 r., według Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW).
Nawet podczas globalnego kryzysu, przejęcia nieruchomości nie miały znaczącego wpływu na krajowy rynek mieszkaniowy, ponieważ większość obcokrajowców płaci gotówką.
Chociaż ceny domów spadły po globalnym kryzysie finansowym z 2008 r., „nigdy nie spadły tak bardzo, jak w innych częściach Karaibów i świata” – powiedział William Holden z Holden Sotheby´s International Realty. Bezrobocie w Republice Dominikańskiej Jednak aktywność gospodarcza spada od marca 2020 r. z powodu pandemii.
Według szacunków MFW, gospodarka skurczy się w tym roku o około 6%, a następnie odbije się z 4% wzrostem w 2021 roku.
Oczekuje się, że stopa bezrobocia w całym kraju wzrośnie w tym roku do 16%, gwałtownie wzrastając z zaledwie 6,2% w 2019 r., według MFW.

Źródła:

TUTAJ, ABY POMÓC CI ZNALEŹĆ NOWY DOM
217 E 24th St Holland, MI 49423
+1 (616) 344-2583
5ta Av. Note entre Calle 38 Norte y Calle 40 Norte interior Condo. Via 38 Local 06 Playa del Carmen, Solidaridad, Quintana Roo
+52 984 267 9536
Alemania AV., Palma Real Business Center, Punta Cana 23000, Dominican Republic
+1 (809) 566-2583
Av. Gustavo Mejía Ricart 122, Santo Domingo, República Dominicana
+1 (829) 2433-122