Le marché immobilier de la République dominicaine reste robuste malgré la pandémie

L’intérêt pour le marché immobilier de la République dominicaine augmente à nouveau rapidement, après un ralentissement temporaire dû aux interdictions de voyager liées à la pandémie.
Ce que j’entends maintenant, c’est une augmentation des demandes concernant le marché des résidences secondaires », a déclaré Anders Bogebjerg, propriétaire de la société immobilière locale Group Palmera.
« L’intérêt n’a vraiment pas ralenti avec COVID. Beaucoup de gens demandent, surtout dans la région de New York et en Floride ».
Barbara Warren, de Noval Properties, estime que la pandémie a fait le contraire.
« Il y a eu un boom dans le secteur résidentiel [investment] en raison de [coronavirus pandemic] et de la peur des grandes foules », a révélé Mme Warren.
« Il y a eu une augmentation significative des ventes de propriétés prêtes à l’emploi.
Ces affirmations sont soutenues par Lucien Echavarria, directeur au ministère du tourisme de la République dominicaine.
« L’intérêt pour l’immobilier en République dominicaine, en particulier à Punta Cana, reste élevé parce que les investisseurs avisés savent que la République dominicaine est le type de destination que les voyageurs recherchent actuellement », a déclaré M. Echavarria.
« Elle est proche et dispose d’un gouvernement fort et stable.
Le marché de l’immobilier résidentiel de la République dominicaine a connu une croissance rapide ces dernières années, grâce à l’essor du tourisme et à l’arrivée d’hôtels de luxe internationaux et de boutiques, associés à des fondamentaux économiques solides.
« Les touristes viennent pour le surf et la planche à voile, et nombre d’entre eux finissent par acheter une maison ici aussi », explique Josefina Covents, de l’agence Josefina Covents y Asoc, basée à Cabarete.
Aucune restriction n’est imposée aux étrangers qui achètent une propriété.
Outre sa réputation de paradis fiscal, ses longues plages de sable blanc et sa température clémente, les acheteurs étrangers sont attirés par le fait qu’un bien immobilier est encore une bonne affaire, par rapport au reste des Caraïbes.
Un appartement neuf d’une chambre à coucher situé près d’une plage peut être acheté pour 150 000 USD ou moins.
L’investissement immobilier étranger est également encouragé par des mesures d’incitation qui, selon l’office du tourisme du pays, sont les suivantes :

  • L’exonération fiscale des revenus de pension provenant de sources étrangères, y compris le déménagement des biens dans le pays, est garantie (loi 171-07 sur les incitations spéciales pour les retraités et les personnes de condition indépendante).
  • Les acheteurs étrangers bénéficient d’une exonération de 50 % de la taxe foncière
  • Exemption d’impôts sur les dividendes et les revenus d’intérêts, générés dans le pays ou à l’étranger
  • Les acheteurs étrangers bénéficient d’une exonération de 50 % des taxes sur les hypothèques, lorsque les créanciers sont des institutions financières réglementées par la loi monétaire financière dominicaine.
  • Exonération des taxes sur les articles ménagers et personnels
  • Exonération des taxes sur les transferts de propriété
  • Exonération partielle des taxes sur les véhicules
  • Les promoteurs sont exonérés de toutes les taxes nationales et municipales pendant dix ans, y compris la taxe sur le transfert de propriété au premier acquéreur d’un bien immobilier, en vertu de la loi 158-01 sur l’incitation au tourisme.

Cependant, la République dominicaine n’est pas l’île paradisiaque vierge que vous imaginez habituellement dans les Caraïbes.
Elle compte plus de 10,4 millions d’habitants répartis sur un territoire montagneux de 48 072 km2, et ses problèmes sociaux comprennent un écart considérable entre les riches et les pauvres, ainsi que le taux de mortalité par arme de poing le plus élevé au monde, même si la situation s’est considérablement améliorée au cours de la dernière décennie. République dominicaine PIB par habitant La situation s’est toutefois considérablement améliorée au cours de la dernière décennie. Les richesses ont augmenté de façon spectaculaire, le PIB moyen par habitant du pays ayant été multiplié par plus de trois, passant de 2 460 USD en 2003 à 8 600 USD en 2019, soit l’un des plus élevés de la région, d’après le Fonds monétaire international (FMI).
En outre, le taux de pauvreté national a fortement diminué, passant de 41,2 % à 30,5 % au cours des cinq dernières années.
Le pays présente également de grandes attractions pour les voyageurs aventureux.
« Il y a la beauté naturelle du paysage. Le pays est très vert, avec différentes nuances de vert », explique Monique Frings de Dominican-realty.com.
« Il possède la plus haute montagne des Caraïbes et un petit lac d’eau salée. Il y a des kilomètres et des kilomètres de plages et personne ne vient. Elle est encore très ouverte.
La République dominicaine offre de bons rendements locatifs, certaines régions enregistrant des rendements locatifs nets atteignant 10 % par an, selon certains experts immobiliers locaux. République dominicaine inflation du PIB Les étrangers sont en outre encouragés par une économie forte, un gouvernement stable, une infrastructure qui s’améliore et un accès facile via ses trois aéroports internationaux.
En 2019, l’économie a connu une croissance saine de 5,1 % par rapport à l’année précédente, après des expansions de 7 % en 2018, 4,7 % en 2017, 6,7 % en 2016, 6,9 % en 2015, 7,1 % en 2014 et 4,9 % en 2013.
Toutefois, en raison de la pandémie, l’économie devrait se contracter cette année de 6 % avant de rebondir avec une croissance de 4 % en 2021, selon le FMI.

Les investisseurs étrangers font grimper les prix de l’immobilier

Selon les experts immobiliers locaux, l’afflux d’investisseurs étrangers dans l’immobilier a fait grimper les prix de 10 % en moyenne chaque année depuis la crise mondiale.
Actuellement, les prix des propriétés résidentielles avec vue sur l’océan commencent généralement à environ 120 000 USD, tandis que les propriétés en bord de mer commencent à partir de 150 000 USD. Sur le marché haut de gamme, les prix des maisons de luxe, dont le prix demandé est généralement d’au moins 5 millions USD, sont stables, mais dans certaines zones, ces prix augmentent aussi fortement.
Cesar Herrera Gutiérrez de Provaltur International, la filiale exclusive de Christie’s International en République dominicaine, a déclaré : « Nous avons touché le fond et maintenant, c’est la hausse ».
Selon les experts immobiliers locaux, le volume des transactions de propriétés de luxe n’a cessé d’augmenter au cours des dernières années.

L’attraction touristique la plus importante des Caraïbes

Selon la Banque mondiale, la République dominicaine est la première destination de vacances dans les Caraïbes depuis 2005, avec une marge considérable.

  • Pendant la crise financière de 2008-2009, le secteur touristique du pays est resté stable, avec environ 3,98 millions et 3,99 millions d’arrivées de touristes de passage, respectivement, d’après les chiffres de l’Organisation du tourisme des Caraïbes.
  • En 2016, les touristes de séjour non résidents sont passés à près de 6 millions, tandis que les arrivées de croisières ont bondi à 809 286 personnes.
    En 2017, le tourisme a continué de croître, malgré les ouragans Irma et Maria.
    Les touristes de séjour non résidents ont augmenté de 3,8 % en glissement annuel en 2017, tandis que les arrivées de croisières ont bondi de 36,9 %.
  • En 2018, les arrivées de touristes de séjour non résidents ont augmenté de 6,2% à 6,57 millions de personnes par rapport à l’année précédente.
    Les arrivées de croisières ont chuté de 11,3 % en glissement annuel pour atteindre 982 319 personnes l’année dernière, mais elles ont tout de même plus que doublé par rapport à il y a dix ans.
  • En 2019, les arrivées de touristes non résidents ont légèrement diminué de 1,9 % en glissement annuel pour atteindre 6,45 millions de personnes, tandis que les arrivées de croisiéristes ont augmenté de 12,4 % pour atteindre 1,1 million de personnes.

L’industrie du tourisme représente environ 15 % du PIB du pays.
Mais cette année est une exception, les arrivées de touristes dans l’ensemble de la région des Caraïbes s’étant quasiment arrêtées après l’imposition de restrictions aux voyages et de mesures de confinement dans le monde entier.
La République dominicaine a fermé ses frontières de la mi-mars au 1er juillet, afin d’empêcher la propagation du virus dans le pays.
Les arrivées de touristes non-résidents en République dominicaine ont chuté de 65 % en glissement annuel pour atteindre seulement 1,74 million au cours des sept premiers mois de 2020, selon la Banco Central Republica Dominica. Arrivées de touristes en République dominicaine Pour relancer l’industrie, le gouvernement a annoncé un plan de relance du tourisme, avec des mesures visant à garantir la santé et la sécurité des visiteurs et des locaux, y compris une assurance médicale et des tests d’haleine aléatoires pour les passagers.
La plupart des chaînes hôtelières du pays ont déjà rouvert leurs portes.
« Nous nous concentrons sur la poursuite de la croissance du secteur, ainsi que sur l’image de notre pays », a déclaré le ministre du tourisme, David Collado.
« Nous sommes convaincus qu’ensemble, nous surmonterons les défis de la pandémie et ferons en sorte que la République dominicaine reste la première destination de la région pour les voyageurs internationaux, qu’ils viennent pour les vacances, les affaires, les opportunités d’investissement ou qu’ils retournent dans leur résidence secondaire préférée.

Les acheteurs étrangers se ruent sur la côte

Les développements touristiques sont concentrés dans l’est et le nord.
Les régions du sud, telles que Barahona et Pedernales, sont moins développées et moins visitées, mais des efforts ont été faits pour les promouvoir en tant que destinations écotouristiques.
Punta Cana est la destination touristique la plus populaire.
L’aéroport international de Punta Cana, situé dans la région orientale populaire du pays, accueille environ 65 % de tous les touristes qui se rendent dans le pays chaque année.
Certaines des zones résidentielles les plus prisées se trouvent dans les hauts lieux touristiques tels que la capitale, Saint-Domingue, et les régions situées sur la magnifique côte atlantique du pays, comme les villes touristiques de Sosua et Cabarete, la péninsule de Samaná et Puerto Plata.
Des appartements de luxe en bord de mer ont été construits ces dernières années à Punta Cana et Bavaro, Las Terrenas et Boca Chica. République dominicaine : coûts de construction des maisons L’un des projets les plus médiatisés est celui de Cap Cana, sur la côte est. Il s’agit d’un projet mixte résidentiel et touristique haut de gamme comprenant des hôtels, des maisons en bord de mer, des terrains de golf et des établissements commerciaux.

L’offre

Le marché immobilier de la République dominicaine est très diversifié.
Selon Premal Parekh de ReMax, les prix du marché du luxe bas de gamme varient entre 100 et 420 dollars américains par pied carré pour une maison en bord de mer de première qualité.
Toutefois, les prix des propriétés résidentielles haut de gamme peuvent atteindre 5 millions de dollars dans le nord et 9 millions de dollars dans le sud.
La maison la plus chère en République dominicaine est cotée 25 millions de dollars, ajoute M. Parekh.
À Saint-Domingue, la capitale et la plus grande ville du pays, le prix moyen d’une maison de deux ou trois chambres à coucher dans le centre-ville est d’environ 150 000 dollars.
À Puerto Plata, sur la côte nord, les prix des appartements ont connu une hausse à deux chiffres.
Ce sont les appartements les plus grands qui ont connu la plus forte appréciation.
Un appartement de 200 mètres carrés dans les quartiers huppés de Puerto Plata, comme Sosua, coûte environ 2 400 dollars américains par mètre carré.
m. Indicateurs de la construction en République dominicaine Dans la région de Cabarete, le prix d’un ancien condominium de deux ou trois chambres à coucher situé loin de l’eau commence à environ 200 000 dollars, tandis que les maisons en bord de mer dans les nouveaux développements de luxe, comme Sea Horse Ranch, se vendent au moins 700 000 dollars, a déclaré William Holden de Holden Sotheby’s International Realty.
Plusieurs nouveaux projets de condominiums de luxe en bord de mer ont été construits au cours des dernières années, avec des prix d’unités allant de 500 000 à 2 millions de dollars.
La construction de grands projets hôteliers tels que Cap Cana, le Moon Palace Resort à Punta Cana et le port San Souci à Saint-Domingue devrait également stimuler le tourisme et le marché immobilier.
Regis Cap Cana Resort & Residences, d’une valeur de 220 millions de dollars, a été inauguré en octobre 2020.
Il comprendra 200 chambres et suites et 67 résidences, le service de majordome emblématique de St. Regis, des équipements sur mesure et un parcours de golf de 8 trous de classe mondiale conçu par Jack Nicklaus.
Parmi les autres développements liés au tourisme, citons Amber Cove, le luxueux port et village touristique de Carnival Cruise Lines à Maimon, situé juste à l’ouest de Puerto Plata, qui a finalement ouvert ses portes en octobre 2015.
Royal Caribbean prévoit également d’ouvrir un nouveau port près de Playa Dorada, entre Puerto Plata et Sosua.
Bien que la République dominicaine ait sa propre monnaie, le peso, la plupart des annonces et des transactions immobilières, en particulier pour les propriétés haut de gamme, sont libellées en dollars américains.

Les coûts de la construction résidentielle continuent d’augmenter

Les coûts de construction des logements ont augmenté de 7 % par rapport à l’année précédente en octobre 2020, après des hausses annuelles de 2,4 % en 2019, 9,1 % en 2018, 5,1 % en 2017, 3,4 % en 2016 et une baisse de 0,9 % en 2015, selon l’Oficina National de Estadistica. République dominicaine : coûts de construction des maisons

Pénurie de logements abordables

Le secteur de la construction représentait plus de 7 % du PIB du pays ces dernières années.
Le nombre de permis de construction d’appartements a augmenté de 10,7 % en 2019, après une croissance spectaculaire de 81 % en 2018, selon l’Oficina National de Estadistica.
De même, les permis accordés pour la construction de logements ont également augmenté de 11,1% l’année dernière, après avoir augmenté de 121% en 2018.
Cependant, la plupart des constructions résidentielles sont destinées au marché haut de gamme.
Le marché bas de gamme connaît une pénurie aiguë de logements, et le pays présente un déficit de logements d’environ 600 000 unités. Permis de construire en République dominicaine Les ouragans et les inondations fréquents ont exacerbé la pénurie.
Les dommages économiques causés par les catastrophes naturelles en République dominicaine coûtent environ 420 millions de dollars par an, selon une étude récente menée par la Banque mondiale et le ministère de l’Économie, de la Planification et du Développement.
Par exemple, rien qu’en septembre 2017, deux ouragans puissants, l’ouragan Irma et l’ouragan Maria, ont dévasté un grand nombre de maisons, en particulier celles construites avec des matériaux de mauvaise qualité près de la mer.
Le gouvernement s’est récemment engagé à développer le logement social et à construire jusqu’à 40 000 nouvelles maisons par an jusqu’en 2023, avec l’aide du secteur privé.
Environ 80 % des logements en République dominicaine sont des maisons individuelles.

Les taux hypothécaires restent élevés malgré la baisse des taux directeurs

En août 2020, la Banco Central Republica Dominica a réduit son taux d’intérêt de référence de 50 points de base à 3 %, sa deuxième baisse de taux consécutive cette année, afin de stimuler l’activité économique dans le contexte de la pandémie de coronavirus.
La banque centrale a également abaissé le taux des prises en pension à un jour de 4,5 % à 3,5 %.
Malgré cela, les taux d’intérêt moyens sur les prêts immobiliers restent élevés.

  • Prêts au logement libellés en monnaie nationale : le taux d’intérêt moyen était de 10,75 % en août 2020, pratiquement inchangé par rapport à l’année précédente.
  • Prêts au logement libellés en devises : le taux d’intérêt moyen s’établit à 6,45 % en août 2020, contre 6,23 % en août 2019.

Développer le marché hypothécaire

La plupart des transactions immobilières en République dominicaine se font en espèces.
Le marché hypothécaire du pays ne représentait que 4,7 % du PIB en 2019, bien que les prêts immobiliers aient augmenté de plus de 17 % par an entre 2000 et 2019.
Les banques locales proposent davantage de prêts hypothécaires depuis que la loi de 2012 sur le développement du marché hypothécaire et les fiducies a mis en place des incitations fiscales et établi la fiducie en tant qu’instrument juridique.
En conséquence, des prêts hypothécaires avec un ratio prêt/valeur de 70 % de la valeur estimée de la propriété sont proposés. Prêts au logement en République dominicaine En juillet 2019, la valeur totale des prêts destinés à l’achat de logements s’élevait à 203,81 milliards DOP (3,97 milliards USD), soit une hausse de 12,4 % par rapport à l’année précédente et environ 20 fois le montant de 2000, selon la Banque centrale de la République dominicaine (Banco Central Republica Dominica).

Contraction économique, hausse du chômage

En 2019, l’économie a connu une croissance saine de 5,1 % par rapport à l’année précédente, après des expansions de 7 % en 2018, 4,7 % en 2017, 6,7 % en 2016, 6,9 % en 2015, 7,1 % en 2014 et 4,9 % en 2013, selon le Fonds monétaire international (FMI).
Même pendant la crise mondiale, les saisies n’ont pas eu d’impact significatif sur le marché immobilier du pays, car la plupart des étrangers paient en liquide.
Si les prix de l’immobilier ont baissé après la crise financière mondiale de 2008, « ils n’ont jamais chuté autant que dans d’autres parties des Caraïbes et du monde », a déclaré William Holden, de Holden Sotheby’s International Realty. Chômage en République dominicaine Cependant, l’activité économique est en baisse depuis mars 2020 en raison de la pandémie.
Selon les estimations du FMI, l’économie devrait se contracter d’environ 6 % cette année, avant de rebondir avec une croissance de 4 % en 2021.
Selon le FMI, le taux de chômage national devrait atteindre 16 % cette année, alors qu’il n’était que de 6,2 % en 2019.

Sources :

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